Respondendo à questão acima elencada a resposta é: sim, em tese. A multa por quebra de contrato, estipulada em casos de rescisão antecipada, está regulada pelo art. 4º do inquilinato.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
O primeiro aspecto a ser ressaltado no dispositivo legal é que um contrato é um acordo de vontades, ou seja, é preciso de mútuo entendimento. Quando uma pessoa faz um contrato de aluguel deve contar todas as causas que podem dar fim àquele acordo. Dentre eles, obviamente, a rescisão antecipada do contrato de aluguel. Normalmente, estipula-se uma multa de três meses para o período de um ano de contrato.
Isso é uma regra ou obrigação? Não, até porque a lei não especifica valor ou prazo.
Contudo essa multa deve ser proporcional ao período de cumprimento do contrato. Por exemplo:
Digamos que João alugue uma casa para Pedro, por um valor de R$ 500,00 por mês pelo período de um ano e, no contrato, é estipulada uma multa, em caso de rescisão, no valor equivalente a três meses (logo, R$ 1.500,00). E que Pedro, então, após morar por 5 meses decide devolver o imóvel sem justo motivo.
Ora, não é justo, para João que alugou e tinha o planejamento e segurança de receber ao longo de 12 meses, sair sem receber as parcelas. Mas, n’outra ponta, não é justo que Pedro pague a multa integral como se tivesse rescindido
Fazendo uma interpretação do dispositivo do Art. 4º, caput, da Lei nº8.245/1991 compreende-se que o correto, se R$ 1.500,00 é o valor da multa para o cumprimento de 12 meses de contrato, como ele cumpriu 5 meses, restavam 7 meses. Sendo assim, o valor devido seriam 7/12 avos dos R$ 1.500,00, ou seja, R$ 875,00.
Outro detalhe é que o parágrafo único do mesmo Artigo 4º traz uma exceção para a devolução do imóvel sem que incida multa em caso de“transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência”.
Como em toda relação comercial, a locação de imóveis deve seguir parâmetros favoráveis aos dois lados, procurando minimizar problemas futuros decorrentes dessa transação.
Outras hipóteses que podem resolver o contrato de locação estão previstas no Art. 9º da Lei nº 8.245/91:
Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Outra questão fundamental é a própria existência de um bom contrato de aluguel. Os brasileiros, em sua maioria, possuem uma certa aversão à contratos escritos. Contudo, é preciso compreender que eles são instrumentos legais para regular as negociações e vontades do cotidiano. E servem, acima de tudo, para proteger os dois lados de um negócio. No caso de aluguéis, o contrato serve tanto para proteger o locador, como para ilidir abusos contra o locatário.
Publicado por Thiago Noronha Vieira, em 24/08/2016.
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